先輩オーナーの生の声から学ぶ　リゾート購入基礎知識

リゾート購入計画を、賢く進めるために役立つ基礎知識を４つのパートにまとめてみました。また、先輩のオーナー約100人にアンケートを実施。集まった貴重な体験談を参考に、思い描くリゾートライフを実現してください。

【Lesson1】物件の種類と探し方のコツ

リゾート物件は、マンション・一戸建て・土地＋注文建築に大別されます。
ぞれぞれの特徴や情報収集のコツなどを知っておきましょう。

マンション

【魅力と注意点】手間がかからず使いやすい、管理費の金額に注意
マンションの魅力は、鍵一本で出入りでき、メンテナンスがラクな点。週末などの限られた時間を有効に利用したり、外に遊びに行く拠点としての活用、高齢者の定住に向く。また、温泉大浴場やプール、ジムやゲストルームなどの共用施設が身近に手軽に利用できるのもメリットのひとつ。ただし、施設の充実度は管理費に反映されるので、自分にとっての利用価値を見極めながら検討したい。

【マンションの種類】規模によって間取りプランや立地に特徴あり
規模によって主に３種類に分かれる。50戸未満の小規模タイプは各住戸が広めで独立性が高い。50～100戸の標準タイプは駅近・海岸沿いにあり、10階建て以上で眺望に優れた住戸が多い。150戸以上の大規模タイプは広大な敷地に計画され、共用施設が充実の傾向。定住して静かに暮らすなら小規模タイプ、週末のみ滞在して遊び回るなら標準タイプなど、利用目的に合わせて選ぶとよい。

【中古の特徴】中古をリフォームすると好立地物件を入手しやすい
中古マンションには、管理の質を見極められるというメリットがある。また、築年が古いほど好立地という傾向があり、室内の老朽化を理由に手ごろな価格で売りに出ているお買い得物件も。浴室の老朽化については、別荘利用なら使わないと割り切ってしまうのも一考。定住するなら、居室のドアが引き戸か、廊下幅が90cm以上あるかなど、新築物件では一般的なバリアフリー対応かどうか確認を。

一戸建て

【魅力と注意点】リゾートの趣を楽しめる、お手入れの手間を考慮して
一戸建ての魅力は、なんといっても自然との一体感。また、まきストーブやいろり、広い庭や石づくりの湯殿など非日常感を意識してデザインされた物件を選べばリゾートで過ごす時間がより豊かになるはず。一方、敷地内の落ち葉や積雪への対応、建物のメンテナンスには手間がかかる。管理会社のサポート体制を確認しておこう。避暑地の場合は、水道管の凍結防止に配慮があるかもチェックしておきたい。

【一戸建ての種類】別荘地の規模や中心部からの距離で雰囲気に差
別荘地内の一戸建て物件は、区画が大きく、中心部からの距離が遠いほど自然が多く静かな環境になる。また、別荘地全体の規模（複合リゾート型／地域内ネットワーク型／単独型）や成熟度によって近隣物件のオーナーと交流をもつ度合いに違いが。サークルやイベントに参加して、リゾート仲間の輪を楽しみたいか、人に干渉されない静かな暮らしを求めるかで、適した物件が変わってくる。

【中古の特徴】中古物件は耐震性と、すぐに使えるかの確認を
旧耐震基準（1981年5月末まで）で建てられた中古住宅は、耐震性能の確認を。また、現地見学では水道や冷暖房機器がすぐに使えるかチェックしよう。天井のシミが壁まで広がっていたり、基礎のコンクリートに亀裂がある場合は、大規模リフォームが必要なケースが多い。一般的に、不動産会社は建物のアフターメンテナンスを請け負わないので、近くで頼れる建築業者を見つけよう。

土地＋注文建築

【魅力と注意点】設計や予算配分が自由、土地の見学はプロと同行を
建物の間取りや眺望の取り方、設備仕様などを自由に決められる注文建築。限られた予算でも、適切に配分すればこだわりを実現できる。ただし、土地の見立てに注意が必要。傾斜角や道路付け、法規制によっては想定外の出費が発生したり、建物の大きさが制限されることも。そのため、土地探しと同時に建築依頼先の検討を進め、土地を契約する前に建築のプロに見てもらうのが賢い方法だ。

【土地の種類】土地の権利形態は3種類、管理サービスの範囲に注意
土地の権利形態の種別として、所有権と借地権、定期借地権がある。所有権は毎月の地代がかからないが、価格は借地権の2～3倍。 借地権は期間30年程度の敷地利用権を得て毎月地代を支払う（更新可）。定期借地権は期間50年で更新不可。更地に戻して返却する契約だ。利用目的や予算に合わせて総合的に判断したい。また、注文建築で建てた家に、別荘地の管理サービスが適用されるか確認を。

リゾートを手がける会社の種類と特徴

【販売会社】
マンション開発会社の新築マンションの販売を代行したり、自治体などの公共事業体から別荘地の分譲を請け負う。このほか、金融機関やゼネコンに委託され、完成済みマンションの販売を代行することも。エリアの市場調査を行い過去の販売実績に照らして、適切な販売価格や管理費の決定を行う。一般的に、販売後の管理実務には関与しない。

【分譲会社】
土地を開発し、別荘地、別荘、マンションを分譲する。売主なので仲介手数料が不要。管理・運営も行う会社は、エリアの気候風土に配慮した使いやすい物件を提供している。また、管理の面でも安心感が高い。注文建築を請け負う場合は、区画の特性に精通しているという強みをもつ。独自の提携ローンをもつ会社もあり、資金面でも頼れる存在。

【建築会社】
大手住宅メーカー、地元工務店、建築設計事務所に分かれ、採用している工法により設計プランが左右される。一般的に、大手は工場生産の比率が高いため工期が短く、組織力を活かしてアフターメンテナンスが充実。地元工務店はエリアでの経験と知識が豊富で建築コストが安い傾向にある。設計事務所は、建築家との相性が完成度に影響。

【仲介会社】
個人売主や買主の依頼を受けて、中古物件の売買を仲介する会社。仲介手数料が最大で、物件価格の3%＋6万円かかる。営業所をもつエリアの物件情報に強く、リフォーム会社の紹介や穴場スポットの推薦など、地元とのパイプを活かしたサポートが期待できる。仲介と並行して、不動産会社や金融機関から委託され販売代行をする場合も。

探し方のコツ

●購入目的を明確にする
どんな物件を、誰と、どんなふうに使いたいかのイメージを言葉にしてまとめておくと、不動産会社からピンとくる物件を紹介してもらいやすい。

●将来のことを考えて選ぶ
利用目的は時とともに変わっていく場合が多い。賃貸や売却・買い替えを念頭におくなら、アクセスがよく施設が整った場所を選ぼう。

●地元に強い不動産会社と探す
地元での情報収集力の強い会社を見分けるには、紹介された物件の固定資産税評価額を尋ねてみて。早い会社は、翌日には答えを出すという。

●広告を見たらまず資料請求を
本誌で気になる物件を見つけたら、いきなり現地へ行かずにまず電話を。より詳しい資料を取り寄せることで、現地での情報収集を効率化できる。

●決断は「焦らず」「躊躇せず」
気になる物件を紹介されたら、同じ情報がほかの検討者にも伝わっていることをお忘れなく。素早く連絡をとり、興味があることだけでも伝えよう。

●現地見学では管理体制をチェック
現地見学では、利用開始後の快適さを左右する管理体制を見極めたい。共用スペースの清掃状況や管理人の人柄を、自分の目で確かめよう。

先輩の生声

【Lesson2】リゾート購入の流れとかかる時間

ここでは、リゾート購入を思い立ってから利用開始までの大まかな流れを押さえておきましょう。

購入の流れ

●先輩オーナーの平均検討期間は18.8カ月
先輩オーナーの平均検討期間は、18.8カ月。1～3社程度の不動産会社と接触し、3～5カ所程度を現地見学して出合った物件で決めているようだ。ただ、これはあくまでも目安。希望する条件や予算、こだわりの度合いによって物件の見つかりやすさは異なる。また、定住の場合は、四季を通しての気候や病院・スーパーなどの生活インフラ・コミュニティーの人々との相性など、じっくりと検討を。

マンション・戸建て

土地+注文建築

先輩の生声

【Lesson3】かかるお金と資金計画

リゾート購入にかかるさまざまな費用と、各種ローン商品やお得な税制、自己資金金額についての考え方など資金計画についての基礎知識をまとめました。

リゾート購入にかかるお金 ー購入費用の内訳ー

●物件価格は全体の8割、建築にも諸費用が必要
リゾートの購入には、広告などに示されている物件価格のほかに、下のチャートに代表される諸費用がかかる。これら諸費用は、物件価格のおよそ10～15％。また、物件取得後は不動産取得税や固定資産税といった納税や管理費などの固定費が発生する。中古物件の場合は、リフォーム費用が加わる可能性も。土地＋注文建築の工事費は、左に示した項目ごとに費用がかかるので、お金をかける部分をある程度選ぶことが可能。

資金計画の基礎知識

●貯蓄額・年収などから買える物件価格を考える
購入できるリゾート物件の価格は、生涯の家計収支の中から、金利の支払い（ローン利用の場合）も含め、どの程度リゾートに投資できるかで考えたい。下のチャートは、その目安となる計算式だ。老後の生活資金を確保したうえで、リゾートに使える金額が算出される。ただし、すでにローンを完済している自宅を売ってリゾート定住する場合や、利用価値を重視して金融資産を売って資金にする場合は、売却益を上乗せできる。

⇒画像、もしくはコチラをクリックするとPDFでご覧いただけます。

●【フラット35】が使える物件と使えない物件がある
【フラット35】は、土地のみの購入には利用できない。また、申込時の年齢が70歳未満、床面積が一戸建てで70m²以上、マンションで30m²以上、新耐震基準制定より前に建てられた中古住宅は一定の耐震基準を満たすことなど、借りる人と物件それぞれに条件が付加されているので、物件選びの際の参考にしたい。なお、借入金は諸費用の支払いに充てられない。用意できる自己資金から諸費用分を差し引いた金額がローンの頭金となる。

●提携ローンを断られたら別の金融機関に審査を依頼
市場環境が厳しい今、不動産会社がパイプを持つ金融機関と提携して提供する「提携ローン」が利用できない場合もある。その際は、物件のあるエリアの地方銀行など、別の金融機関に自ら出向き、審査の申請をしてみては？審査基準は金融機関により異なるので、借りられる可能性がある。また、定住するなら、貯蓄や給与振込を地方銀行に移すことでエリアに支店のない都市銀行よりも利便性が向上。優遇金利を受けられる可能性も。

●ローンは借りられる額より返せる額を重視
現在の貯蓄からリゾート購入に使える金額が、上で算出された総予算に満たない場合は、差額をローンの借り入れでまかなうのも一考。その際に、年収に対するローンの返済比率は、今の住まいの住宅ローンと合わせて35％～40％が上限といわれる。毎月の返済額が家計の負担にならない範囲で借入額を調整したい。なお、ダブルでローンを組む場合は、一部の民間金融機関が取り扱うセカンドハウスローンが利用できる。

●【フラット35】と民間ローンそれぞれのメリット
ローン商品は金利の固定期間で以下の3つに分類される。全期間固定金利タイプを選ぶなら、【フラット35】が有利。同タイプの中では金利が低く、別荘にも利用でき、借入時の保証料や繰り上げ返済手数料が無料。一方、民間のセカンドハウスローンには、保険疾病補償付きなどの特典が。金利タイプは変動か固定金利選択型で選べるケースもある。

●住宅ローン控除を賢く利用しよう
定住のためのリゾート物件を購入する、所得税を支払う予定がある人の場合、貯蓄に余裕があってもローンを借り入れるメリットがある。“住宅ローン控除の特例”を利用することで、ローンの年末残高に応じた金額が所得税額から控除されるからだ。また、住宅ローンを利用しなくても、居住する既存住宅にバリアフリー工事などをした場合や、長期優良住宅を新築した場合に一定の金額が所得税額から控除される制度がある。

先輩の生声

【Lesson4】エリアの魅力と基本条件

ここでは、首都圏近郊に位置するリゾートエリアの特徴をまとめました。希望のエリアを選ぶのに役立ててください。

自宅からの所要時間や山か海かを重視して

エリア選びでまず重要なのは、自宅からの所要時間。 横浜在住なら熱海・伊豆、東京の西部に自宅があるなら八ヶ岳・蓼科など、自動車道のアクセスがよいところを選ぶのが、別荘を使いこなす第一の条件だ。また、車が運転できなくなっても気軽に行き来できるよう、鉄道をはじめ、高速バスなど公共交通機関の運行状況も調べてみよう。また、地域活性の観点から、移住者に対して税制の優遇を行う市町村もある。定住を視野に入れるなら、自治体の受け入れ態勢に注目してみても面白い。エリアとして人気が出れば、大型のショッピングモールやアウトレットなど、商業・レジャー施設が充実し、魅力を増していくことも十分考えられる。ただし、海か山か、温泉の有無は不変の条件と心得よう。

房総

海と温暖な気候に恵まれた半島

外房は新鮮な海の幸や良質の波、交通アクセスのよさが定住者を引きつける。内房は割安料金で楽しめるゴルフ場が充実。アクアラインの大幅値下げでレジャー客が増えれば将来人気が上がる可能性も。平坦地が多い。

伊豆・熱海

海と温泉、温暖な気候でオールマイティー

温泉観光地、熱海から、伊豆高原、南伊豆と、南下するごとに趣を変えながら、美しい砂浜と海、眺望が点在する。見どころも多く、熱海-東京間は新幹線で47分と通勤可能。定住者による独特のリゾート文化も華やかだ。

軽井沢

高原都市と呼ばれる王道リゾート地

伝統的な避暑地。大型の商業施設や通年営業するショップ・レストランがあり、その豊かさは都市さながら。別荘オーナーでにぎわう夏から、通勤する定住者が静かに暮らす冬まで一年を通して利用価値の高いエリアだ。

八ヶ岳・蓼科

八ヶ岳連峰に抱かれ山遊びに最適な高原

牧場が散在する高原らしい風情。スキーや登山目的の別荘利用者に人気が高い。比較的安価なため、自然と一体化したゆとりある物件を求める人に向く。中心駅の茅野には大型のスーパーもあり、生活にも便利。

那須

温泉が豊富　商業施設の新規

130以上もの源泉に恵まれた温泉リゾート。2009年3月に開設した東北自動車道黒磯板室ICそばに「那須ガーデンアウトレット」があり、レジャー面も充実。ゴルフはもちろん、熱気球やパラグライダーなどのアウトドアレジャーも楽しめる。

●温泉の有無　　　有り
●交通アクセス　　　鉄道：東京─那須塩原間71分（東北新幹線） 車：川口JCT─西那須野・塩原IC 152.5km（東北自動車道）

先輩の生声

【keyword】押さえておきたいキーワード10

土地

工事規制

エリアにより、別荘地のオンシーズンには建築工事ができないなどの規制が設けられている場合がある。

建築条件付き土地

売買契約後3カ月以内に指定された建築会社と建築請負契約を結ぶことが条件となっている土地。

自然公園法

伊豆高原一帯など、国立公園、国定公園、県立自然公園内の土地利用について定めた法律。厳しい順に特別保護地区、第1～3種特別地域、普通地区に分かれる。特別と第1種は開発できず別荘は建てられない。2種と3種は別荘建築に環境省大臣や県知事の許可が必要。高さが10m以下、公園事業道路から20m以上壁面を後退させる、地形の勾配が30度より急だと建てられない、屋根や壁面の色が周囲の自然との調和を乱さないなどの規制がある。

凍結深度

冬に地中の水分が凍る深さのこと。寒冷地では、凍って膨張した水分が建物を持ち上げてしまうこともあり、これを防ぐために凍結深度よりも下に基礎コンクリートを支える底盤をうつ必要がある。

管理・メンテナンス

有料オプション

管理費には含まれないが、必要に応じて利用できる管理サービス。宅配便の受付と代理受け取りが1回1000円程度、クリーニング、ゲスト用寝具の貸し出しが5000円程度～など。

マンションの管理形態

常駐、日勤、巡回、自主に分かれる。常駐は200戸以上の大規模物件によく見られ、住み込み。夜間でも万が一の場合に対応してもらえる。日勤は管理費負担を下げるために地元企業が管理しているケースに見られるが、夜間も交代でスタッフがフロント業務を行うケースもある。巡回は一日数回の巡回。大規模別荘地や複合リゾートタウン内の低層マンションで一般的。

長期修繕計画

マンションの寿命を長く保つためのメンテナンス計画。外壁の再塗装、屋上の防水工事、鉄部再塗装、ロビーなど共用部分のリフォーム、給水ポンプや給排水管の交換などを適切な時期に実施する。修繕積立金を原資とするので、積立金の月額がほかの物件と比較して安すぎる場合は、計画内容を確認しておくとよい。

水抜き・通水

寒冷地で、冬季に上下水道管内の水が凍結し、破裂するのを防ぐために利用後に管内の水を抜き、利用前に水を通すこと。

管理費

リゾート購入後にかかる固定費。道路の維持管理、除雪、街路灯の整備、ゴミステーションの管理、防災監視業務や、自然災害が発生したときの通報、戸別巡回パトロールなどの別荘地の一般管理業務に対して支払う。夏季の下草刈りや別荘の鍵の保管や貸し出し業務、高齢の定住者への各種ケアといった便利なサービスは、管理費に含まれる場合と有料オプションに分類される場合がある。オーナー同士のサークル活動の推奨やレジャー情報の提供といったコンシェルジュ的業務も同様。金額と照らし合わせて、バランスがとれているか確認したい。また、管理費は建物を建築すると更地の状態よりも高くなるので、土地分譲のみの広告の場合は確認が必要。

合併浄化槽

中古の一戸建てや土地＋注文建築でリゾートを購入、下水道が整備されていない場合は合併浄化槽の設置が義務づけられ、120万円程度の建設費が必要となる。

編集部より

リゾート購入にまつわる基礎知識は、利用目的や希望する物件の種類によって知っておくべき範囲が異なってきます。この記事では、できるだけ、どんな物件を購入する場合でも役に立つ情報にフォーカスしました。そして、物件探しをスムーズかつ後悔のないように進めていただくための“気付き”をたくさん盛り込んであります。もし疑問が生まれたら、不動産会社の担当者に投げかけてみてください。ここで得た知識や情報が、不動産会社との商談や現地見学の役に立ち、理想のリゾートライフの実現につながれば、こんなにうれしいことはありません。